作者：子非鱼
01
新建住宅和二手房价格上涨
今日楼市话题的C位，非楼市风向标深圳莫属。
这个从未缺少话题的城市，一天之内传来了两条与大楼相关的重要新闻：
1、二手房官方公布价格将上涨
2、有开发商新建住宅项目，公开发布通知，上浮价格。
针对二手房，今天，深圳市住建局对近期市场传言“二手房参考价格将上涨3%-5%”给予肯定，表示将适时进行调整，近期对外公布。
二手房价格去年2月8日，按照深圳率先公布的游戏规则，一次性给出了3595个小区的成交参考价。
随后，宁波、成都、西安、东莞、合肥等10多个城市跟进。 在发布新游戏规则时，深圳表示二手房指导价将逐年调整。
但今年2月8日，深圳政府没有公布新的参考价。 原以为不调整的时候，今天深圳政府发出明确的信息，上浮3%-5%。
除二手房明显涨价外，深圳新房也在蠢蠢欲动。
新建公寓方面，根据《每日经济新闻》今天发布的信息，新城控股集团发布了最新发布通知：
经公司领导研究，新城燕澜和鸣、新城御珑公馆项目原销售政策调整如下： 2022年3月31日24时起，新城燕澜和鸣项目现场销售价格在现有基础上上涨3%，落款为新城控股华南地区深圳城市公司，日期为3月26日。
这个项目位于深圳市坪山地。 据每日经济新闻报道，该楼盘目前正在推92折特价房。 现在宣布涨价3%，有营销战略的要素。 但是，市场可能被认为在变暖。
不管原因如何，最终的结果是该楼盘整体价格上涨了3%。
3%，是非常巧合的数字，二手房官方指导价格上涨的幅度在3%到5%之间。 显然，这一涨幅背后隐藏的意图是：
让市场适度回暖，但不能过度活跃。
02
适度调整，符合市场预期
遭遇疫情的深圳，适当调整楼市政策，市场早有预期。 毕竟进入2022年，已经有70个城市放松了楼市。 毕竟，这个城市今年的经济增长压力非常大。
深圳市公布的2022年2月经济数据显示，固定资产投资额、基础设施投资、港口集装箱吞吐量、机场旅客吞吐量明显回落。 另外，规模以上工业增加值增长率、公司消费率也同样处于低位。
受疫情影响，深圳的工业、投资、消费、进出口可以说受到了很大的影响。 这些指标是拉动经济发展的重要马车。
我觉得3月的数据还没有公布，只是更难看。 因为三月是深圳疫情最严重的时段。 3月14日至20日，为稳控疫情，深圳又按了一周“暂停键”。
时间就是金钱，是深圳这座城市的座右铭。
有人计算，深圳每天可创造100亿元外贸进出口额、84亿元GDP、26亿元消费、11.7亿元一般预算收入、1638万件快递、10万人机场客流量、8万个集装箱吞吐量。
来源：刘晓博说财经
如果按下下周的“暂停按钮”，预计会造成深圳经济的损失。
为此，解封后，3月25日深圳出台了新冠肺炎疫情防控措施，进一步加强了缓解市场主体困难的措施。 把降成本作为政策实施的重要着力点，围绕减免住房租金、减轻水费负担、抗疫补贴、缓缴社会保险费等方面，拿出真金白银为企业纾困。
昨天，深圳发布《加强服务市场主体激发市场活力若干措施》，共计22条。
显然，深圳不仅要找回失去的一周，还要加快填补疫情影响两个多月的经济数据漏洞，以实现今年的经济增长目标。
这里也是宣布提高二手房官方指导价格的目的。
客观地说，深圳是国内为数不多的不依赖房地产的城市。 但是，不依赖并不意味着不重要。 毕竟，结合房地产方面的上下游产业来看，房地产仍然是支柱产业。
2月，受春节新冠灾祸影响，深圳二手房成交量已创历史新低。 2月深圳二手房成交量938套，其中住宅只有872套。
深圳房地产市场，早就进入库存时代，以二手房交易为主。 让二手房价格上浮，提振二手房市场，就是要适当提振整栋楼。
深圳住建局即将宣布二手房参考价上浮3%至5%。 说白了，就是对二手房加3%到5%的杠杆。 因为去年宣布二手房参考价的作用是降低杠杆。
以南山区1000万套房子为例，假设1000万为未公布官方指导价前业主挂牌价格，去年二手房参考价公布后，官方给出的指导价为700万。
a老师需要第一间有房票的套房。 如果他在官方指导价公布之前买下这套房子，首付300万美元，银行需要700万美元的贷款。
政府指导价公布后，业主仍打算以牌价出售，但银行贷款只认政府指导价。 也就是说，只能以700万的总额给予贷款。 也就是说，A老师最多只能贷款490万，自己需要支付510万的首付。
最初是300万美元，后来需要510万美元，杠杆水平大幅下降。
但即将公布的新二手房官方指导价，如果上涨5%，也就是说新指导价为735万。 A老师如果现在想买的话，最多可以获得514.5万元的银行贷款，首付降低到485.5万元。
虽然首付下调幅度不大，但25.5万元的差价，对于掏空六个钱包的刚需来说，可以减轻不少压力。
03
买到东西了
二手房官方指导价即将上调，新房价格项目也在上调，目前深圳疫情基本稳定，前天深圳市宣布一切恢复正常生产生活秩序。
在这样的背景下，长期被抑制的成交量将在4月强劲反弹。 房价稳中缓升的力度将更足。
实际管制人口超过2000万的深圳，到目前为止购买力和资金都不缺。 北广也是。
更重要的是，深圳房地产市场本来就存在很大的供需矛盾，这一矛盾决定了深圳房地产价格容易涨难跌。
目前，深圳二手房挂牌16991套，万人挂牌更是只有9.7套。 深圳二手房供应量明显不足。
这意味着：
第一，即使在楼市异常低迷的情况下，深圳也没有出现大额挂牌抛售。 这既是业主自身对资金实力的信心，也是对深圳楼市的信心。
第二，深圳二手房供应明显不足，房价存在较大上涨压力。
目前二手房官方指导价正在上浮，购房者可以获得比较高的杠杆购买。 对真刚需求来说，我个人认为现在时机正好，可以开始买入。
