你好，我是锤子。
2022年的房地产行业，用3个关键词来形容最为贴切：救市，救市，还是救市。
去年下半年以来，行业面临前所未有的挑战和极端环境，房企销售融资、地方销售地、房地产投资、房价等多项指标出现前所未有的动荡。
特别是房企所依赖的销售和融资“两条大腿”，基本断裂。 1-10月房企销售不畅，整体销售额下降三成以上。 百强房企降幅超过四成。 应对销售不景气的，是无力偿还，现金流极度不足，开发商的运营、偿债、住房建设等都将受到影响。 我们发现，很多民营房企在全国各地的很多项目都已经停产。
这两年，市场本来就在下行通道上，开发商纷纷雷厉风行，无钱建房，问题楼盘层出不穷，再加上疫情的冲击，百废待兴，老百姓的收入更是大幅锐减，买房人的信心跌至谷底。
为了提振市场信心，修复预期，过去大半年，国家出手救市。 据不完全统计，今年前11个月，全国累计控制800余次，创历史新高。 此外，要在供需两方面发挥作用，住房保障、救灾项目、购房信贷宽松等惯用手段已经用尽。 以房贷融资支持为例，不少城市不仅取消了“房贷”，商业银行贷款利率、公积金贷款利率也创历史低点，——套房商务贷款利率降至3以下。 不夸张地说，现在是购房者购房门槛、购房成本最低的时候。
进入11月，房地产融资政策“三箭双雕”，信贷、债券、股权融资三大融资渠道入口开启，政策力度之大、落地速度之快超乎预期。 以信用为例，截至目前，已有80多家房企获得银行授信，额度共计3万亿日元左右。 接到债务扩张期申请通过的房企更是数不胜数。
然而，即便如此，市场信心依然没有改善。 ——11月各项指标数据显示，楼市经济衰退更加严重。 销售环比持续下降，百城中古宅价格创下八连冠。
大家为什么没兴趣买房？原因铁锤不止一次分析过：一是对自身收入不安全、信心不足，根源是瘟疫，每天摄取核酸，反复封闭，闭门不出，不可能有收入； 二是对购房安全性，信心不足，担心购买问题楼盘，担心购房后房价下降，房价下跌的原因是保障性楼盘和房价下跌。
一言以蔽之，本轮销售不振，有三大因素是因为收入信心减弱、房价下跌的烂尾担忧，而收入信心是目前抑制需求的“三座大山”中最核心的一座。
由此可见，其实救楼市，要么降房价，要么降房价，要么提高购房人工资，赚钱让钱包涨起来，大家自然也就有了消费的意愿。
这是王健林最现实的说法，如何提高老百姓的消费意愿，“就是涨工资”。 有钱也用不上的人，向你请教，就怕大家都没钱。
一句话，指望国家的一纸号令就能挽回购房人的信心，这是痴心妄想。
事实上，回顾过去两个月国家出手救市，不难发现，被过分吹捧的“金融16条”和“三箭双雕”主要针对供给方帮助房地产企业融资。 这只是短期内帮助开发商恢复和延长寿命，对提高市场购买力微乎其微。
接下来该怎么办？是放弃施救，还是继续加大力度刺激？
12月7日，中央媒体经济日报呼吁的答案是，《促房地产需求端发力仍有空间》的文章中，中央媒体明确了房地产市场企稳，离不开需求的边缘，也就是说对购房人的支持政策正在进一步完善。
锤子说了好几次，但听话需要听声音。 中央媒体的号召，绝不是无中生有的箭，更不是嘴上说说的。 我个人认为，这篇文章实际上会有明显的释放，接下来楼市调控将在需求端刺激加码重磅信号。
具体怎么做也表明，除了已经出台的相关政策外，促进房地产市场需求侧改善还有一定空间。 特别是改善性需求的合理释放有利于市场企业的稳定。
因此，“改善性需求”五个字很可能成为今年年底至明年上半年房地产调控的重点。
此外，12月7日召开的政治局会议也调整了2023年的经济。 增长成为第一要务，稳中求进成为发展总基调。 最重要的是，2023年将重点从防疫转向经济举措。 毫无疑问，明年我国经济将从疫情的影响中逐渐恢复，信心也会一点点回归。 当然，压在老百姓头上三年的“不确定性”也将逐渐消失。
说回央媒喊话“需求端刺激加码”话题。
为什么接下来救楼市要在需求侧发力，以改善性需求为主？ 原因是多方面的。 第一，研究显示，城镇住房已超过1.1套，改善性需求逐渐成为购房主体。
其次，现行政策多为首套房优惠，改善性需求成本仍然较高，改善性需求仍有较大释放空间；
第三，实际上，有改善性需求的家庭整体收入水平相对较高，抗风险能力较强。
第四，话虽如此，但这是一个实际情况——目前的市场，有钱的人至少有一套房。 没有钱的人，无论出台多么好的政策，也买不起。 但换房需求不同，无论是卖小换大，还是卖旧，都有一定的资金基础，对这部分群体实施政策，效果可能会翻倍。
那么问题来了，接下来围绕“需求端”施策，政策工具箱里还有哪些招数可用呢？
首先，5年期LPR报价仍有下调空间。 我国房贷基准利率创历史新低，但纵观全球，依然居高不下。 特别是二套房贷利率，与新房首套房贷倒挂严重。 所以，降低储蓄房贷利率的呼声也很高。
而且铁锤要注意的是，中国下调存量房贷利率并非没有先例。 2008年，为了提振经济刺激消费，银行曾针对当时存量房贷利率较高的客户，推出利率7折的政策。
其次，进一步降低改善性需求首付。 例如，套房的首付是30%。 虽然现在很多城市已经做了，但是在头部热点城市，首套房以上的首付比例仍然很高。 这意味着改善性需求的资金负担，下降的空间很大。
此外，作为交易的一部分，还可以进一步降低税收成本。 其中最值得借鉴的是支持居民购房的个人所得税政策。 当然，最直接的是改善型购房契税减免、减免税营业税年限等措施。
在房产专家陆骏看来，这某种意义上意味着2023年对于有购房，尤其是换房需求的人来说，将迎来更多利好：另一方面，现行政策可以最大限度地帮助已经购房的企业脱困，完成保障性住房。 这在一定程度上打消了购房者“担心烂尾”的担忧，也让已经没有购房的人，能放下心来。
另一方面，上述措施均有利于购房者，尤其是房贷利率同步下调，至少可以为购房者节约10万至100万的购房成本。 这大大有助于提高买房人的信心。
铁锤还是那句话，2023年拼经济，大概率不能支撑房地产市场发展，或者必须100%依赖楼市恢复正常运行—— 从数据来看，其实今年前三季度，房地产对经济是“第一拖累”，甚至超过了受疫情冲击影响的旅游业和餐饮业。
此外，房地产继续下行，对地方财政、上下游需求和投资活动，甚至房地产不良债权，都有负面影响，无需贴数据，大家都知道这是有利害关系的。 所以，2023年在拯救房地产的道路上，可能会继续从上到下裸奔。
