首先，介绍一下近两年北京建委公布的存量住房(二手房)成交数据。
从上半年的打折走势来看，就算没有疫情，相比2021年，22年成交量也是明显下滑的21年北京东西海学区房价暴涨，我观察到的最高涨幅是上地东里，——该区房价比2020年同期上涨了48%。 此后的2022年，市场行情出现分化，部分小区微增，部分小区微减，如上地东里下跌5%。
这是北京楼市近几年的明显特征之一成交量与房价呈现出明显正相关联系，量涨价涨，量跌价稳或微跌
这已经是北京“努力克制”的结果了，——全国最高门槛落户限购，实际首付成数也较高，首套35%，且判定非常严格，房贷利率也一直维持在全国最高水平。
这几年全国各地都在给楼市松绑，只有北京一点不松
2023年1月，正值春节，东西海三区二手房网签数量为1996套，目前贝垦东西海商品房销售数量为16795套。 这样简单估算，东西海二手房市场去化周期约为8.4个月，实际上肯定会更短。 春节月份一般是年成交量最低的月份，所以跌幅远不如涨幅，这体现出北京楼市的另一个特征：房产价值得到广泛肯定，需求旺盛，去化周期太短。
主城二手房供应少，新房更少，需求如此旺盛，再加上前几年是新生儿高峰期，学区房热度极高，东西海站在北京学区峰，近两年东西海房价一直在山顶“飙涨”，今后总觉得
今后新生儿的数量会越来越少，北京房地产最重要的学区的价值也会下降，特别是东西海的老房子。
总的来说，我个人对2023年北京楼市的看法是：北京主城二手房市场去化周期一般只有几个月、但凡政策松一口、行情就会起飞
如果不出调控或落户利好，正常来说今年还会微涨，因为疫情影响没了、成交量会高一些，同时东西海的老破小大概率见顶。，现在供求关系还没有改变，东西海的好房子太少了，错过了也未必能再等。
