凤凰网财经讯大变局时代，如何把握趋势，跨越周期？ 12月12日- 13日，由凤凰网主办、凤凰网财经承办的“2021凤凰网财经峰会”在上海举行。 本届峰会以“趋势与周期”为主题，一汽红旗是战略合作伙伴。 峰会将汇聚近50位国内政、商、学界嘉宾，展望国际国内形势，共同探讨脉搏经济发展走势，共同探讨世界经济复苏和中国经济发展新路。
独立经济学家、民建中央经济委员会副主任马光远在“中国资产，中国趋势”论坛上发表主题演讲。 马光远指出：“2021年房地产政策有所回升，但投资者没有看到复苏，而是试图投资房地产，房地产是中国最好的投资品的时代已经结束。”
马光远警告投资者，不要想着投资房地产稳定赚钱。 其投资正在逐步向专业化转变，买什么样的房子、买什么地区的房子、用什么价格买房，需要进行专门的研究。
“对于老百姓来说，为了理解什么是房地产税，我们预计2022年房地产税应该选定部分试点城市进行试点，但影响中国房地产未来的不是房地产税。 投资房地产与以往不同，必须意识到房价会下降，房价会常态性下降。 这可能会成为公众对房地产的认识，”马光远说。
马光远还表示，房地产仍然是中国经济的支柱产业，但基本面已经完全改变。
第一，住房供求基本平衡。 未来新增住房主要有三个。 首先，有最初的住房需求，但这已经大幅减少。 其次，改善性的需要，城市更新的需要。
第二，房地产市场高质量发展过程中的发展模式发生了改变。 在双碳目标下，建筑行业要作为减排的重要行业做出贡献，立足于双碳目标的房地产行业未来非常明确，就是大力推进绿色建筑，大力推进智能建筑。
第三，中国城市化的发展。 随着中国人口结构的变化，部分城市人口在减少，部分城市人口仍在增加，人口向大城市、城市群流动将加快。
下附全文：
独立经济学家、民建中央经济委员会副主任马光远在“中国资产，中国趋势”论坛上发表主题演讲。 他说，在世界经济面临不确定性的大背景下，把稳增长作为中国经济的重中之重是绝对必要的，稳增长过程中房地产的重要作用不容忽视。
房地产对稳定中国经济至关重要
马光远表示，2021年中国房地产调控的严厉程度前所未有。 据其不完全统计，前11个月全国出台房地产调控政策近600次，远远超过了过去几年。 房地产政策总基调趋严导致房地产市场趋冷的同时也出现了过去积累的一系列矛盾和风险，特别是以恒大为代表的债务危机更为突出。
马光远再现了恒大债务危机的发展历程。 他说，在中国金融周期发生明显变化的情况下，恒大开始了扩大债务的道路。 恒大的债务迅速扩大正值2017年，当年央行提出启动中国金融新周期。 金融新周期通俗地说，防范风险已经被提到我国金融监管的一个非常重要的位置，在这种情况下恒大逆周期扩大债务形成了今天的结果。
他还强调，房地产行业的债务风险并非个案，除恒大外，还有几家企业存在程度不同的债务危机。 另外，统计局的数据显示，前10个月70个大中城市中，很多城市的房价和成交量都有所调整。 在这种情况下，政策必然从过去抑制房价过快上涨转向防范房地产市场过度调整带来的风险。
马光远表示，房地产稳定对2022年中国经济稳定至关重要，立足经济稳增长基调，稳定房地产行业，推进房地产行业绿色转型，是2022年房地产行业的重中之重。 所以我认为房地产必须稳定，没有房地产的稳定就谈中国经济的稳定是不可能的。”
房地产依然是支柱产业
12月6日，中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。 会议强调，明年的经济工作要稳扎稳打、稳扎稳打。 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好地满足购房者合理的住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
马光远认为，中央政治局会议首次提出促进房地产业良性循环，标志着房地产市场政策目标从过去转向抑制快速上升，避免房地产市场过度动员对中国经济发展的影响。
他说，房地产目前仍是中国经济的支柱产业，其稳定对2022年中国经济的稳定至关重要。
“有人说房地产现在不应该成为支柱产业，这不是不应该的问题。 既然房地产投资占固定资产投资的比重、房地产以及房地产对上下游中国经济增长的贡献、房地产占国民资产配置的比重达到60%以上，土地出让收入占地方财政的比重达到40%左右，怎么能否定它不是支柱产业呢？”马光远说。
但他表示，房地产是中国经济的支柱产业，但基本面已经完全改变。
第一，住房供求基本平衡。 未来新增住房主要有三个。 首先，最初的住房需求，但这已经大幅减少。 其次，改善性的需要，城市更新的需要。
第二，房地产行业高质量发展过程中的发展模式发生了改变。 在二氧化碳目标下，建筑行业需要作为减排的重要行业做出贡献，立足于二氧化碳目标的房地产行业未来非常明确，就是大力推进绿色建筑，大力推进智能建筑。
第三，中国城市化的发展。 随着中国人口结构的变化，部分城市人口在减少，部分城市人口仍在增加，人口向大城市、城市群流动将加快。
马光远认为，房地产未来仍有很大发展空间，在基本面完全改变的情况下，在住房不炒的大原则下，如护房地产市场稳定值得思考。
房地产是不是灰犀牛？
对于2022年中国房地产市场，马光远认为需要关注四个方面。
第一，房地产稳定关系到2022年中国宏观经济的稳定，如果房地产出现大的波动，就会有向下拉动中国经济的风险。
其次，化解房地产风险，包括企业债务风险需要时间和耐心。 “如果听一个企业倒闭不是最好的选择，也不是最好的游戏，可以给你教训，但谁来保护买家的利益呢？ 谁来保护金融机构的利益？”
马光远预计，“中国房地产市场化20多年来积累了很多问题，要解决这些问题并推动行业变革，至少需要20年的时间。”
“我们不能把房地产作为短期刺激经济增长的手段，但也不能拉动中国经济。 现在最大的问题是倾听房地产风险的发生。 这是不理智的。 不动产是灰色的犀牛吗？ 处理好就不是灰犀牛，处理房地产风险需要什么？ 需要的不是压迫，而是时间和耐心。”
第三，房地产仍然非常重要，是中国经济的支柱产业。
第四，房地产必须转型，包括房地产行业及相关从业人员。 房地产行业仍然大有可为，其未来发展是国家鼓励的，如绿色、智能、数字化等。
第五，老百姓要更好地了解是否住在家里。 “2022年房地产税将选定部分试点城市进行试点，但影响中国房地产未来的不是房地产税。 房地产投资和以前不一样，必须意识到房地产价格下降，房价常态下降。 这可能会成为公众对今后房地产的认识”。
