很多人都希望自己的父母可以多给自己留一些资产，这样自己以后就可以不用那么辛苦了。在香港有一个人给儿子留下了200间商铺。要知道香港的商铺的寸土寸金，200间商铺也是价值连城。
可是儿子接手之后才发现，原来这些商铺很多都是贷款买的，如今租金都覆盖不了银行利息。这个人就是有着香港铺王之称的邓成波，而他的儿子就是邓耀昇。
邓成波也是香港的传奇人物，他跟李嘉诚一样是靠着地产起家。可是李嘉诚是靠着自己开发物业出售或者收租赚钱。邓成波却是靠着买下别人开发的商铺或者公寓、写字楼来收租赚钱。
邓成波在去年去世，留下了价值800亿的遗产，而他的遗产跟生意也交给了小儿子邓耀昇。很多人肯定非常羡慕邓耀昇，可以继承这么多的商铺，每年光是收租就是一笔天文数字了。
可是事实上邓耀昇如今压力却是非常大。因为邓成波买下的很多物业都是贷款买的。父亲去世一年之内，邓耀昇连续卖掉了65间商铺，足足套现了170亿，可是却还不够还银行贷款，依然是压力巨大。
其实在邓成波去世之前，他们家族就已经在陆续出售资产了，2年之内至少套现了上百亿的资产，主要就是因为这两年零售跟餐饮行业不好，所以租金大跌。邓家收到的租金已经无法覆盖银行的利息，所以顶不住了，不得不出手部分物业来还债。
我们都知道，其实投资商铺，回报率非常低的。比如说你有100万，买了第一间的铺子，每年的租金大概就两三万而已。如果你要靠着这两三万的租金来扩张，继续买铺子收租，那么是非常难的。
那么邓成波又是如何在香港白手起家，买下这么多的铺子，其实说白了就是杠杆。邓成波年轻的时候，不过是一个霓虹灯的学徒。那个时候他才20岁左右，也没什么钱。50年代的时候，香港楼市开始兴起。
霍英东发明的楼花，引起了很多的轰动。所谓的楼花就是房子还没建好，然后就开始建设，楼花就类似一个凭证。当时不少人在炒卖楼花，邓成波也跟着去炒卖楼花，结果运气好就赚到了第一桶金。
之后邓成波就开始投资商铺。很多人可能不知道，过去几十年香港的商铺价值涨了多少倍。六七十年代香港铜锣湾罗素街的一间普通的商铺，价格可能就是几万元，如今这里的商铺动辄就价值几千万，如果位置好的，面积大的，价值几个亿也是很正常。
六七十年开始投资商铺，仅仅是铺价的上涨就赚得盆满钵满了。当时租金上涨也非常快，邓成波也获得了不错的回报，于是他又买了更多的商铺。可是毕竟要靠着租金来扩张，还是非常难的。
于是邓成波就开始借用银行的贷款，也就是学会了用杠杆，他不断用贷款来买商铺，然后要租金去覆盖利息。只要商铺升值够快，他一转手卖掉就可以赚一大笔钱。表面上邓成波是赚租金，其实是赚差价。因为租金肯定无法覆盖利息。可是过去几十年，整个行情一直往上走，所以邓成波的这个模式也完全没有问题，只有胆子够大，那就可以不断扩张。
可是问题就是这个世界上任何的行业都是有周期的，香港的商业地产也不例外。这几年香港遭遇疫情等影响，零售业遭遇了很大的打击。这就造成租金大幅度下滑。
租金下滑就进一步造成流动资金的不足，因为过去租金一直涨，那么就可以覆盖银行的利息，可是如今租金下滑，那么就不行。唯一的办法就卖商铺。可是商铺的价值跟租金是息息相关的。租金涨，商铺价格就涨。可是租金跌了，那么商铺的价格就跌了。也就是说这个时候出手商铺，可能就要亏很多钱。
现在邓耀昇就是面临这个情况。其实这个问题在疫情之前就已经发生了，可是之前他们家族一直撑着。邓耀昇几年之前就加入了家族公司，他也发现了问题。于是他一直想要多元化发展。可是邓耀昇经验不足，他在市场行情高位的时候买下了几十家酒店，同时还入股了养老院。
可是这两年香港酒店生意就更差了。邓耀昇的收购不仅仅没有帮助家族公司完成转型，而且还造成了新的问题，导致公司负债率更高了。
如今父亲去世了，看似留下了一个商铺帝国，其实却是一个千疮百孔的公司。邓耀昇为了还债，现在只能低价不断往外去卖资产。他已经卖掉了65间铺子，回笼了170亿的资金，这些资金也都用来还贷款。可是估计邓耀昇家族的窟窿还不止这么大，未来这个家族何去何从也是很难说。
其实说白了，做生意只能有多少钱就做多少生意，如果无限用杠杆，那么一定会出事的。
