中房网讯（亚晨/文）2022年，我国房地产市场受多重因素影响，房价和销售行情继续疲软，去库存压力更大。
上海易居房地产研究院日前发布的报告显示，截至2022年底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为53058万平方米，比2021年底增长1.3%。
报告显示，2022年住房库存总体月度增长，这与住房销售持续疲软有关。 从总体上看，全国百城住宅库存连续49个月同比呈正增长态势，这意味着各地在库存工作上存在较大阻力。
七成城市库存现同比拉升
另一方面，随着需求方过于疲软而无法改善，供大于求的压力在增加。 据易居研究院统计，2022年全国100个城市新建商品住宅供应量33077万平方米，成交量32402万平方米，呈现“供大于求”态势。
从城市结构看，100个城市中，1、2、3、4号线新建商品住宅存量总量分别为3360、26572、23126万平方米，与2021年末增速相比分别为7.4%、-0.1%、2.0%。
报告显示，一线城市库存增长明显，与疫情影响较大、年末加快推进等因素有关。 一方面二线城市出现罕见库存下滑现象，一方面受烂尾楼事件影响，表明二线城市新盘供应受到冲击； 另一方面，也有解释称，延续四季度的购房政策刺激了部分购房需求，消化了部分库存。 三四线城市返乡置业需求减弱，客观上也给去库存带来压力。
从各城市的成绩来看，近7成的城市库存同比上升。 报告显示，截至2022年底，100个城市中有68个城市库存同比出现正增长现象，其馀32个城市同比出现下降现象。
具体来看，珠海、杭州、三亚库存同比增长72%、56%、46%。 肇庆和苏州的库存下降速度分别为-20%和-19%。 此外，长春、沈阳、中山的库存下降速度也位居百城前列。
三四线城市去化压力最大
从去化周期看，数据显示，2022年末全国100个城市新建商品住宅销售比库存去化周期为18.9个月，这意味着市场消化这些库存需要18.9个月。
100个城市中，1、2、3、4线新建商品住宅销售比例分别为12.4、18.0、21.9个月。 总体来看，一线城市脱盐周期相对较好，二线城市居中，三四线城市脱盐压力最大。 值得注意的是，三类城市去化周期均超过一年，这也说明销售压力较大。
具体来看，上海的去化速度是全国最高的。 报告显示，包括上海、济南、合肥在内的去化速度相对较好，存贷比分别为5.3个月、6.3个月、7个月。 相反，芜湖、西宁、晋江成为“重灾区”，储蓄率分别为83.4个月、81.5个月、71.6个月。 总体来看，全国100个城市中，39个城市库存周期超过24个月。
2023年重点城市去库存有望加速
事实上，去库存往往涉及房屋销售行情疲弱等问题，并与疫情影响、经济形势更加复杂、购房者收入预期、购买力下降等因素有关。
另外，2022年发生的烂尾楼事件也严重影响了购房者的入市意愿。 随着房价持续下跌，房屋销售数据断崖式下跌，限制了去库存工作的开展。
国家统计局此前公布的数据显示，2022年商品房销售面积为135837万平方米，比2021年下降24.3%，其中房屋销售面积下降26.8%。 商品房销售额133308亿元，比2021年下降26.7%，其中房屋销售额下降28.3%。 截至2022年底，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。 其中，住宅待售面积增长18.4%。
易居研究院表示，当前房地产市场复苏的条件和基础更加坚实。 特别是2022年4月期各类新政频繁出台，为房地产市场健康发展创造了良好条件，有利于进一步促进去库存。
2023年全国各地将“促进住房消费”纳入经济发展大框架，充分体现了房地产消费在各地经济发展中的重要作用。 对此，易居研究院预计，随着保交大厦等一系列工作的推进，提高住宅消费震荡的动力将逐渐增强。 这些将为2023年去库存工作创造更好的条件，全国重点城市库存转移速度有望加快。
