作者：张智全
2021年1月23日，赵老师把自己的店租给孙先生经营茶馆。 4月22日至5月6日，赵老师多次催孙先生二季度房租。 孙先生证明自己被隔离半个月，茶馆停业近一个月，提交茶馆经营流水账，证明受疫情影响收入减少，并要求适当减免房租。 赵老师拒绝了，并以孙先生违约为由向法院提起诉讼。 日前，北京市朝阳区人民法院一审判决确认被告不承担违约责任，原告应当酌情减免房租，被告暂停营业期间的房租由原被告各承担50%。
面对新冠肺炎疫情影响，不少个体户经营困难、无法及时支付房租的困境，要求适当减免房租的呼声非常强烈。 为了克服困难，各地纷纷出台减免房租的优惠政策，得到了广大房屋租赁者的积极响应。 但也有不少出租人以承租人违约为由提起索赔诉讼，对司法如何妥善处理这类纠纷提出了新的要求。
在处理新冠灾祸拖欠房租的案例中，法院旗帜鲜明地表示被告拖欠房租的行为不构成违约，适当减免应支付的房租，可以说是符合新冠灾祸共渡难关的现实需要。 法院的这样一个判决，不仅最大限度地保护了双方当事人的合法权益，也是对部分房屋承租人在疫症发生期坚持零和博弈固有思维的有力矫正，对带领广大市场主体共同渡过疫症发生期经营困难无疑具有重要意义。
可以进行利益博弈，但零和博弈的方式不可取。 作为最有可能“共同失去”合作双方利益的竞争策略，理性者对零和博弈持谨慎态度。 在疫情影响下各行各业经营困难的特殊时期，租房者在适当减免承租人和房租的利益博弈中，显然不应坚持零和博弈思维。 否则，就会让承租人刁难，选择租房，不仅不利于度过瘟疫时期的经营困难，还可能损害自身利益。 双方应该互相理解让步。
一些房屋租赁人在疫情发生时期坚持零和博弈的利益观，对承租人酌情减免房租的诉求视而不见，主要认为自己提前与承租人签订了合法有效的房屋租赁合同。 确实，严格按照合同精神向对方全额支付房租是出租人的权利，也是承租人的法定义务。 但具体情况有待具体分析，承租人因疫情冲击经营困难时，要求适当减免房租也不无道理。
《民法典》第533条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生当事人在订立合同时不能预见的、不属于商业风险的重大变化的，继续履行合同对当事人明显不公平的，受到不利影响的当事人可以与对方重新协商由于疫情是不可预见的风险，房屋承租人据此要求适当减免房租，是依法行使法律赋予的重新谈判权，是依法有据的。 出租人要求承租人按原标准继续支付房租是不公平的，显然不能任性。
疫情既是房屋租赁人责任担当和法治体现的一面镜子，也是疫情爆发时期房屋租赁纠纷中司法价值观的一面镜子。 对于疫情爆发期部分房屋租赁者只顾自身利益得失，不顾抗疫大局需要，死守零和博弈思维的不当行为，司法理当及时纠正。 此次北京朝阳法院在处理疫情拖欠房租纠纷案件中，依法认定承租人拖欠房租的行为不构成违约，适当减免被告房租，体现了司法审判中积极倡导合同主体共克时艰的价值取向。 (张智全)。
来源：北京青年报
