近日，小编代理了一起“凶宅”买卖合同纠纷案，由于对方当事人诉讼策略选择不当，其增值损失可能直接被法院驳回。 在司法实践中，一些法律工作者无法完全准确地把握房屋买卖中有关“凶宅”的法律纠纷。 本文结合部分案例，探讨编辑在办案中关注的问题，对“凶家”的认定和“凶家”买卖合同纠纷的诉讼策略。
关于“凶宅”的认定及裁判规则
01“凶宅”概念
“凶宅”并不是一个法律概念，它只是人们在日常生活中追求吉祥、厌死、趋利避害的心理演变而成的。 “凶宅”虽不影响房屋本身的居住功能，但基于公众对死亡存在恐惧和禁忌心理，非自然死亡事件的发生在一定程度上加重了住户的心理负担，在一定程度上影响了房屋的使用价值和市场价值。
在日常生活中，对“凶宅”的认识存在不少争议。 但在长期的法律实践过程中，司法实务对“凶家”有了初步的定义； “凶宅”的认定规则主要有两个。 一种是死亡形式，需要发生人为的非正常死亡事件。 人的自然生老病死是人之常情，不在“凶家”范围内。 二是死亡地点，一般需要发生在房屋内，即房屋专有部位。
02“凶家”认定的审判规则
（1）在诉争房屋外非正常死亡，不导致诉争房屋成为“凶宅”，在诉争房屋的买受人未向出卖人询问前，出卖人无告知该非正常死亡事实的义务
事件编号： (2019 )京02民终10414号
北京市第二中级人民法院认为，当事人就“凶宅”情形订立合同的，应当参照案例能否认定为“凶宅”进行处理，并根据当事人的预期范围个性化排除。 具体而言，当事人对“凶案”情形有约定，但该约定与实际发生情况不一致，本案非正常死亡事件发生地点位于房屋主体结构外六层与七层楼梯之间的，这种特殊情形可以直接排除通常意义上的“凶案”认定。
杜某成的妻子曾夸耀自己能走到房屋外六楼至七楼的楼梯间，但这一事实并不属于质量、性能、用途、有效期等信息，涉案房屋也不会成为凶宅，客观上不影响房屋使用价值，杜某成主动向其提供帮助杜某成主动告知与杜某成在被询问后如实告知之间存在差异。 医院并不否认王某兰接受询问后，杜某成有如实告知的义务，但在王某兰询问杜某成之前，杜某成无义务记录在案告知其妻子已在家外正常死亡。
（2）诉争房屋门外过道处发生的非正常死亡，与诉争房屋本身无直接关联，不能据此认定该房屋为“凶宅”，合同双方亦不可因该事件相关缘由主张撤销合同
案件编号： (2019 )沪01民终15793号
上海市第一中级人民法院知道，陈某诉称签订合同前住宅门外通道有人坠楼，张某新、张某斌、杨某敏认为，确实未能如实告知陈某坠楼人与张某斌的关系。 但本案坠楼发生在诉讼纠纷人之外，无论坠楼人是否与张某斌有关，诉讼纠纷人都不是传统意义上的“凶宅”。 医院在一审判决中同意，坠楼者与张某斌的身份关系并不是影响房屋买卖合同签订的重要信息，陈某对张某新、张某斌、杨某敏的咨询不足，认为普通人会影响陈某的购房决策等。 由于坠楼者位于投诉争夺住宅门外通道，坠楼者的身份和死因与本案买卖合同标的物投诉争夺住宅本身并无直接关联，即使陈某确实以该名称对坠楼者的身份和死因产生错误认识，做出不真实的意思表示，并与买卖合同签订了补充协议，但从法律意义上看，也是诉讼争夺
。
事件编号： (2019 )苏06民终4375号
江苏省南通市中级人民法院认为，人的生老病死是自然规律。 据丁某提供的《居民死亡医学证明（推断）书》介绍，李林死亡原因为“衰老”(李林死亡时年龄85岁)，属正常死亡，房屋内未发生自杀、杀人等不正常死亡事件(民间所谓“凶宅”)。 即使家中有人正常死亡，通常也不影响房屋价值，为社会公众所接受和认可。 即使陈某芳没有将李某林在参与案件的房屋内死亡的消息告知丁某辉，但邓某辉坚称陈某芳并未主动告知此事，违反诚实信用和公序良俗构成诈骗，是没有根据的。
（3）诉争房屋内发生正常死亡事件，即使出卖人未告知买受人正常死亡的情况，买受人主张出卖人构成欺诈的，人民法院不予支持
案件编号： (2019 )粤01民终3440号
广东省深圳市中级人民法院认为，基于公序良俗及交易习惯，争议房屋内发生非正常死亡的事实，足以影响当事人的交易意愿表示。 岑先生作为交易的卖方，有义务公开住宅的实际情况，应该公开但没有公开，违背了诚信原则。
（4）出卖房屋中曾有人上吊自杀，是典型的“凶宅”,购房人不知情购得“凶宅”的，有权要求退房或赔偿损失
案件编号： (2015 )浦民一(民)初字第3599号
上海市浦东区人民法院认为，跳楼自杀案属于被告应当公开的信息吗？ 当事人在订立合同过程中，应当遵循合同法的诚实信用原则，不得故意隐瞒或者提供与合同订立有关的重要事实。 否则就是诈骗。 根据日常生活经验和民间习俗，房屋内发生自杀等非正常死亡事件，造成房屋价值下降，对房屋售价造成实质性影响，从而影响买受人订立合同基础的，应当属于出卖人公开的信息。 争议房屋2009年7月发生跳楼死亡事件，被告向原告出售房屋时，不公开，按正常市值出售给原告，违反诚实信用原则。
（5）从诉争房屋中跳楼，亦属于“凶宅”，卖方未履行披露义务，卖方有权撤销房屋买卖合同
案件编号： (2018 )粤03民终14817号
广东省深圳市中级人民法院认为，涉案房屋发生火灾事故，并伴有坠亡事件，根据日常生活经验规律，这起火灾事故和坠亡事件是影响公众购买涉案房屋考虑因素和涉案房屋交易价格判断、影响合同签订的重要事项。 据此，李先生应向冯某如实披露火灾事故和坠楼死亡事件，其上诉主张对此没有告知义务，违背诚信原则，医院不予采纳。 李某隐瞒涉案房屋的前述情况，冯某基于对涉案房屋的错误认识，违背其真实意图签订了本案合同。 冯某据此诉请撤销合同，根据充分，应予支持。
（6）在诉争房屋中发生火宅致人意外死亡，诉争房屋属于“凶宅”，卖方未履行披露义务，卖方有权撤销房屋买卖合同
01“凶宅”买卖合同纠纷的诉讼策略
关于“凶宅”的诉讼策略及裁判规则
（1）以卖方违背诚实信用原则，在房屋买卖过程中未诚信履行披露义务、存在欺诈行为，主张撤销房屋买卖合同
02撤销合同与解除合同的区别
“合同解除”的法律后果是违约责任，“取消合同”的法律后果是合同订立的过失责任。
《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》第三十二条第三款【关于缔约过失责任的性质和范围】规定，合同不成、无效或者被撤销时，由有过失的一方承担的损害赔偿责任性质上是缔约过失责任，其范围是信赖利益损失，主要是缔约费用损失在决定其范围时，必须注意以下事项。 一是信赖利益的损失仅限于直接损失……信赖利益不包括因此而损失的机会损失等间接利益……。
此外，根据《深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引的说明》第5条的规定，……守约方主张房屋差价损失的，该损失属于房屋买卖合同履行利润损失，不属于合同订立过失责任的赔偿范围，不予支持。
违约责任包括预期利润(以及增值损失或差额损失)，但缔约过失责任主要是缔约费用损失，不包括预期利润增值损失(或差额损失)。 因此，解除合同有利于保护买方的合法权益。
03增值损失或差额损失的裁判规则
（2）以卖方在房屋买卖过程中存在欺诈行为、交付的房屋存在存在瑕疵，致使合体目的无法实现，主张解除房屋买卖合同
(2019 )辽01民终8708号
诉求：解除原被告订立的《房屋买卖合同》
沈阳市沈河区人民法院关于原告主张的房屋增值损失问题。 目前，争议房屋同等地段的房屋价值正在上升，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约造成的损失，包括履行合同后获得的利益”。 因此，被告应当赔偿原告房屋的增值损失，结合争议住宅所在同等地区房屋的现价，原告主张增值损失90，000元应该合理，对此予以支持。
辽宁省沈阳市中级人民法院认为，考虑到房屋市场价格波动、上诉人实际损失等因素，房屋增值部分损失为70，000元。
