《安家》第26-29集讲述了暴发户饲料大王林茂根通过房似锦、徐文昌购买大豪宅向公馆的故事。据说剧中的向公馆是有原型的，就是如今位于上海凤阳路的应公馆。
剧中向公馆的主人叫向玉荣，是茶叶大王，因做生意全家移民海外。剧中耿大叔一家三代都替向家看房，最早是耿大叔的爷爷耿长青。向玉荣曾答应把两间耳房赠予耿长青，并写了赠予书。向玉荣孙子向文孙带着向家其他后人的手续回到上海办理与林茂根办理向公馆买卖及过户手续。林茂根及向文森并不认耿大叔是两间耳房产权人，于是背着耿大叔及房似锦他们完成了交易及过户手续，向文森收到林茂根的购房款后回到欧洲。
后，徐文昌帮助耿大叔找到律师秦涛向林茂根主张作为向公馆共同产权人的权利。
情节不算复杂，但却涉及到诸多关于继承、赠与、过户等法律问题。这些也许对每一个看电视剧的人来说比剧情更具现实意义！
第一、向家哪些后代有权继承向公馆？
根据一开始徐文昌与房似锦查询到的向公馆资料可知，向公馆的产权明晰。由向玉荣出资建设，产权一直登记在其名下未做过变更。为使该案例有更多的现实指导意义，我们假设向玉荣未离婚只有一个妻子且婚后建设的该公馆。按照《婚姻法》及《继承法》相关规定，虽然向公馆只登记在向玉荣的个人名下，但却是向玉荣及其妻子的共同财产，每人各占二分之一。
涉及到继承问题，根据我国《继承法》的规定，继承分为遗嘱继承、遗赠继承及法定继承。如果向玉荣夫妇对向公馆处置留有遗嘱，那么就要按照遗嘱的内容处分；如果向玉荣夫妇留下遗嘱将向公馆部分或者全部留给其法定继承人以外的人就属于法律上的遗赠了。如果向玉荣夫妇既未留下遗嘱也未留下遗赠，那么向公馆就按法定继承来处理。我国《继承法》规定，遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，首先由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。如果没有第一顺序继承人，由第二顺序继承人继承。同一顺序继承人继承遗产的份额一般均等。向玉荣夫妇过世后，向公馆应该由其子女按同等的份额继承，当然如果向玉荣父母未去世的话，他的继承份额中还要有父母的。如果向玉荣夫妇去世时，父母及儿女均不再，那么就由向玉荣的兄弟姐妹按份额来继承。
第二、现实中，向文森能够成功办理完毕向公馆的过户手续吗？
剧中，关于向公馆过户手续的流程是这样演绎的。向玉荣的后人在国外的公证处办理委托公证手续，委托向文森办理向公馆的买卖及过户手续，然后在中国驻该国的使领馆办理认证手续，最后，向文森拿到向公馆鲜红的房产证并顺利在国内与林茂根办理了向公馆的过户手续。但从实际角度去评估及分析，现实中向公馆压根办不了房产证及过户手续。向公馆产权的确登记在向玉荣名下，但70年前的产权证书早已作废，房管局绝不可能依据1927年的产权证书办理转移登记手续的。像向公馆这种老建筑，尤其是原产权人在新中国成立之前举家迁居国外，子女都为外籍人士，需要对继承人的继承资格、继承份额进行实质性判断，而这些工作产权登记部门无法做到。所以实操中，即使继承人之间对房产无争议，也需要进行诉讼程序，由人民法院根据实际情况依法审查，确定产权人及各自份额，房产登记机关依据人民法院的判决进行产权登记。
第三、向玉荣赠与耿大叔的二间耳房70多年没有办理过户，耿大叔还有权取得产权吗？
我国《合同法》分则对赠与合同进行了专门规定。赠与合同就是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同。赠与合同一般不被轻易撤销，但如果受赠人有严重侵害赠与人及其近亲属、不履行赠与约定的扶养及附随义务等，赠与人有权在一年内撤销赠与。另外，如果受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以在六个月内撤销赠与。当然，如果赠与人经济情况恶化破产无法生存的，可以不再履行相应的赠与义务。根据《安家》剧情，耿家三代一直尽心尽力守护着向公馆，甚至自己出钱维修。向家是茶叶大王，生意遍及欧洲，一直富可敌国。所以向家后人包括剧中的向文森均无权撤销该赠与。所有，该赠与行为合法有效。
当然，赠与行为合法有效也不能仅凭此赠与书就认定耿大叔是向公馆的产权人。房屋属于不动产，根据《物权法》的规定，必须办理产权登记才产生物权变动的效力。所以，耿大叔面临着与向家后人一样的境地，也需要通过诉讼确权才可以行使相关权利。另外，根据《民法总则》第一百八十八条的规定，一般人民法院保护权利最长期限是20年，耿大叔的诉讼是现实中能否被法院受理也是一大障碍。剧中律师秦涛对林说，诉讼复杂，你的60大寿估计赶不上了，70大寿还是有可能的，其实这真不是一句威胁的话。
第四、如耿大叔作为向公馆的共有产权人，是否有权阻止向文森将向公馆卖给林茂根？
这个问题涉及到房屋共有产权人的权利及义务问题。我国《物权法》规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。根据剧情，耿大叔属于向公馆的按份共有人。那么，耿大叔是否有权阻止向文森将向公馆卖给林茂根呢？根据《物权法》规定，他是无权阻止的。《物权法》第97条规定，处分共有的不动产或者动产以及作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。耿大叔与向家后人按份额共有向公馆，耿大叔所占向公馆的份额远远低于三分之一，所以向家后人处分向公馆无须耿大叔的同意。当然，耿大叔也无权未经向家后人同意私自卖掉向公馆。
第五、如耿大叔作为向公馆的合法共有人，有些什么权利呢？这些权利被侵犯，应该如何主张呢？
首先，根据法律规定，共有人对自己份额部分财产享有占有、使用、处分、收益的权利。耿家三代一直居住在此，还因继承的发生产生过产权人的变化，这些都是耿家行使房屋共有人权利的具体表现。其次，虽然小份额共有人无权阻止大份额共有人处分财产，但其有取得所占份额价款的权利。所以，在林茂根支付给向文森的购房款里，其实有耿大叔份额的。最后，如果按份共有人转让其享有的财产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。耿大叔有优先于林茂根在同等条件下购买向公馆的权利，如果耿大叔想购买向公馆，向文森是无权卖给林茂根的。当然根据剧情，耿大叔既无心也无力购买这天价的向公馆。剧中，向文森与林茂根瞒天过海完成向公馆的交易，并且，林茂根将房款全部支付给了向文森。两人的行为其实侵犯了耿大叔的共有财产权，其有权起诉两人主张其属于自己份额的房款，这也是剧中律师秦涛要做的事情。
另外，关于耿大叔的身份，除了因向玉荣的赠与行为而成为向公馆的共有产权人外，还接替爸爸及爷爷接受向玉荣委托作为管理人管理向公馆，即剧中所称的“看房的”。《物权法》 第九十八条规定，对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的按约定；没约定或约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。电视剧情中并未涉及管理费用如何承担问题，但向家移居海外，多年维修费用均是耿家出的却无疑，所以耿大叔还有一项权利就是要求向文森支付多年来因向公馆维修等花费的费用。当然剧中向文森也答应了耿大叔的要求，要一次性支付维修费用给耿大叔。
故事很丰满，现实很骨感。现实中遇到这种历史悠久、产权复杂的房产交易，还是要委托专业律师处理为好！如果遇到被赠与房产的情况，一定要及时过户，手握产权登记证才无后顾之忧！另外，房产证登记的人也许只是房屋其中的一个主人，婚姻、继承、赠与等都会使房屋产权变得复杂，并且也不是每一个产权人都有权卖房。在未查明产权情况或与无权处分人签订了购房协议，该协议效力就有可能存在瑕疵，一不小心就会掉入坑中，虽不能严重到粉身碎骨，钱房两空却是有可能的！
那倒是：购房有雷，无处不有；购房有坑，无处不在。擦亮眼睛，大胆假设，仔细求证才是扫雷填坑必杀技。
作者：李海霞律师/北京京润律师事务所
