摘 要： 央行此举是在通过动态调整房贷利率下限推动首套房贷实际利率下行，市场期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策
【资料图】文｜唐郡
编辑｜张威 袁满
2023年第一个工作周，监管部门接连发送稳楼市信号。
1月5日下午，中国人民银行（下称“央行”）披露，近日已联合中国银保监会共同下发通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。即新房价格环比和同比连续3个月均下降的城市，地方政府可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套房贷利率下限。
同日，住房和城乡建设部部长倪虹接受采访时表示，对购买第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率该降的，都要降下来。
央行表示，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
招商证券银行业首席分析师廖志明表示，新政策相当于将2022年四季度的政策长期化、制度化。 廖志明称，取消下限的区域，预计首套房贷利率最低可能到3.5%，但鉴于存量按揭利率调整对购房需求影响很小，且将大幅加剧银行息差压力，廖志明预计存量按揭加点调整可能性低，短期内5年期以上LPR（贷款市场报价利率）维持不变。
招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼对《财经》记者表示，与2022年9月的临时性政策相比，该机制核心在于“动态调整”，即首套房贷利率下限在一定条件可放宽或收紧。
此外，多位受访人士表示，首套住房贷款利率政策动态调整机制只限于首套房，意在支持楼市刚需，二套房房贷利率下限未变，体现了“房住不炒”方向。
Wind（万得）数据显示，1月6日房地产板块热度最高，但早盘冲高后股价表现回落。截至收盘，房地产板块整体下跌1.42%，仅3只股票上涨。
推动首套房贷利率下行
在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。如后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。
“央行此举一方面是在通过动态调整房贷利率下限推动首套房贷实际利率下行，另一方面是逐步将调整权限交还给地方政府，真正落实‘因城施策’。”董希淼表示。
当前各地个人住房贷款利率和首付比例的确定，主要遵循因城施策原则，采用“全国-城市-银行”三层定价机制。在全国层面，个人住房贷款利率下限为，首套房不低于五年期及以上LPR减20个基点，即4.1%；二套为不得低于相应期限LPR加60个基点，即4.9%。
在城市层面，央行各省分支机构按因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限的基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限。 实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求。银行层面，银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
董希淼表示，在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。 此前7折房贷利率最低到3.43%（4.9%*0.7），预计未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%至4.1%之间。
廖志明亦对《财经》记者表示，首套房贷利率最低可能到3.5%。 如果低于3.5%，银行贷款投放动力较弱。一方面是期限较长，另一方面与息差压力有关，银行三年定期存款成本还有3.3%。
多位受访人士表示，前述机制是将2022年四季度的临时性政策常态化、制度化。
2022年9月，央行、银保监会已经通知阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。允许符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。放宽条件为，2022年6月-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降。
受此影响，多城首套房贷利率已经低于全国下限4.1%。 中指研究院监测数据显示，截至2022年12月30日，全国已有近30城将首套房贷利率降至4%以下，包括天津、武汉、大连等。其中，部分城市贷款利率已降至历史低位，二线城市中石家庄和温州目前执行首套商贷利率最低3.8%，三四线城市中清远、株洲首套商贷利率低至3.7%。
上海易居房地产研究院智库总监严跃进表示，当前全国70个大中城市中，有38个城市符合首套房贷利率下限调整标准。其中包括大连、沈阳、武汉、厦门等13个二线城市，和25个三四线城市。 理论上，这些城市首套房贷利率可以向下突破全国统一的利率下限4.1%。
首套住房贷款利率政策动态调整机制出台后，相关讨论度颇高，但资本市场对此并未给出积极反响。截至1月6日收盘，上证指数和深证综指分别上涨0.08%和0.32%。Wind数据显示，6日房地产板块热度最高，但早盘冲高后股价表现回落。截至收盘，房地产板块整体下跌1.42%，仅3只股票上涨。
对此，中原地产首席分析师张大伟告诉《财经》记者，目前来看，符合新房贷利率下调的城市基本集中在三四城市和部分二线城市，当前市场信心尚未完全恢复，期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。 “现在市场期待激活二套房需求，最好让房贷利率整体低于经营贷、消费贷利率。”张大伟补充说道。
市场期待房贷全面降息
“此次央行调整政策，主要是近期房价、商品房销售等指标表现低迷，反映楼市需求复苏进度不够理想。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示。
国家统计局数据显示，2021年5月以来，70个大中城市新建商品住宅价格同比增速持续回落，2022年4月以来进入负增长区间。 截至2022年11月，该指标为同比下跌2.30%。二手住宅价格同比增速自2022年2月开始负增长，2022年11月为-3.7%。
销售方面，商品房销售面积及销售金额自2022年2月以来连续10个月负增长。截至2022年11月，商品房销售面积同比下跌23.30%，商品房销售金额同比下跌26.6%。
房地产市场的低迷亦体现在信贷数据上。
央行按月公布的信贷数据显示，2022年2月以来，以房贷为主的居民部门中长期贷款新增数据表现持续低于上年同期。其中，2月、4月数据出现负增长。居民房贷消费低迷是2022年持续拖累社融表现的重要因素。
而央行近期发布的2022年四季度城镇储户问卷调查报告显示，仅14.0%的居民认为下季度房价将上涨，预期房价基本不变的居民占比53.7%，预期房价下跌的居民占比18.5%，另有13.8%的居民认为看不准。与此同时，61.8%的居民倾向更多储蓄，居民储蓄意愿再创新高。
近期，央行以视频形式召开了2023年工作会议，部署接下来一年的七大重点工作。其中，“加大金融对国内需求和供给体系的支持力度”一项新提法引起市场广泛关注。
具体而言，央行表示将支持恢复和扩大消费、重点基础设施和重大项目建设。 坚持对各类所有制企业一视同仁，引导金融机构进一步解决好民营小微企业融资问题。落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展。对此，市场解读为，央行将加大金融支持房地产消费复苏的力度，并预期央行将继续引导五年期及以上LPR下行，以降低实际房贷利率。
首套住房贷款利率政策动态调整机制被认为是央行支持房地产消费复苏的系列政策之一。
董希淼认为，刚需购房者对房贷利率和首付比例都较敏感，利率下行将减轻刚需购房负担，刺激部分刚需购房意愿。周茂华则认为，随着国内经济复苏，稳楼市政策落地见效，楼市需求有望加快恢复。
同时，董希淼亦表示，利率只是影响购房需求的其中一个影响因素，对未来房价预期、个人收入是否稳定等都将影响购房者意愿。 张大伟对《财经》记者直言，房价持续下降城市新购房房贷利率对于市场的影响或许不大，更多购房者期待存量房贷利率能继续下调，最好让全部房贷利率低于经营贷、消费贷利率。
事实上，根据央行统计数据，2009年3月至2019年12月，个人住房贷款利率一直低于一般贷款利率（包括经营贷、消费贷等），2020年一季度起，个人住房贷款利率反超一般贷款利率，持续至今。
对存量按揭贷款利率的下行，廖志明认为可能性较低。 “存量按揭利率调整对购房需求影响很小，而且会大幅加剧银行息差压力。本次政策落地后，我们预计存量按揭加点调整可能性低，预计短期内5年期以上LPR维持不变。”
值得注意的是，倪虹在接受采访时曾表示，对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。
(作者为《财经》记者)
